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万达融创600亿交易背后危险的楼市杠杆游戏

2017-07-11 18:09:53  作者:  来源:新京报网  参与评论()人

万达融创600亿交易背后危险的楼市杠杆游戏

万达与融创中国发布公告/微博截图

7月10日上午,资本市场平地一声惊雷。万达商业、融创中国发布联合公告称,万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创来承担项目贷款。同时,融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

万达的尴尬:卡在房地产市场和资本市场之间

回顾房地产市场走势,每一次楼市的深度调整期,比如2009年、2011年、2014年,这些楼市小年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点。如今的调整期也不例外,只不过这一次,在史上最严的限购政策出台以后,当主要大中型城市集体进入了急冻期,连龙头企业的万达,资金链也开始吃紧,也需要思考楼市下半场该怎么走了。

当然,楼市政策应该不是王健林作出这一选择的根本原因。毕竟接盘的融创,也是房地产同行。那么,为何曾经“赚一个亿也是小目标”的首富王健林,如今也急着套现?

这当然一方面和央行在今年以来不断收紧银根有直接关系,但是直接促使王健林作出弃车保帅选择的,相信应该与还在A股排队、苦等IPO的万达商业有直接关系。

在上一轮牛市轰轰烈烈一路走高之时,万达商业毅然选择私有化,试图回归A股;只是没想到,三十年河东三十年河西,如今A股市场哀鸿遍野,IPO的排队遥遥无期,私有化后的万达商业,卡在了一个极其尴尬的位置上。

万达商业回A股计划中最大的不确定性在于“定性”:万达商业不希望被划入房地产板块,因为目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。甩掉房地产的包袱,明面上来说,是万达“轻资产”发展路线的具体体现;实际上看,是万达在资本市场的考虑结果,是长期的IPO停滞期带来的资金链不可承受之重。

王健林对此也明确回应了,在交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。

万达融创600亿交易背后危险的楼市杠杆游戏

王健林/新京报

万达卡在房地产市场和资本市场之间的尴尬,恰恰是这两年宏观经济转型期的一个绝佳样本。从资本市场端来看,刘士余在证券市场的改革影响正在不断扩大;从房地产市场端来看,从急速上升到急速冷冻不过一夜之间,而市场周期的滞后传递效应,如今才开始显现出来,房地产企业可谓是冷暖自知。

融创的大胆:孙宏斌会重蹈顺驰覆辙吗?

万达之困,说到底还是资金杠杆之困。而孙宏斌的融创,敢于在这时候接盘,实在是让人胆战心惊。

自2016年以来不断伴随着融创扩张,使得公司负债持续上涨,盈利能力却在收窄。融创2016年年报显示,融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%,提高45.6个百分点。120%的负债率,可以说已经是踩在悬崖的红线上。

尽管各个行业的资产负债率会有差别,比如房地产开发行业前期投资非常大,80%以内的负债率都在可以接受的范围内,但是超过了80%的负债率,资金风险可以说是悬在企业头上的达摩克里斯之剑。而且,由于企业的固定资产等存在减值和短期无法变现的问题,资不抵债以至最终破产可能都是转瞬之间。

当然也不排除,孙宏斌是巴菲特的信徒。1962年3月中旬,当时的美国股市泡沫破裂,持续下滑到6月底。而巴菲特却坐拥一大笔等待投资的现金。他这样解释,“他人贪婪时你要胆怯,他人胆怯时你要贪婪。”

只是当王健林都在急于套现平抑杠杆,不知道同时接手了乐视和万达两大摊子的融创,会否重蹈上一次顺驰地产的覆辙?

无论如何,万达“留得青山在,不怕没柴烧”式的选择,可以说是标志着房地产企业的凛冬真正到来。以往依赖银行等资金凶猛扩张的房企,接下来的日子,就看各家如何各显神通了。

文/边际

(责任编辑:吴森林)

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